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物件情報ブログ


 2006年09月30日 不動産の入れ替えとは ブログトップへ

今回は不動産投資の『不動産の入替え』は投資ファンドや証券化といったカテゴリの

お話ではなく、実際に以前あった一般の方の事例をお話したいと思います。

不動産資産保有会社の代表のAさんからご相談を受けました。

Aさんはお祖父さんのころからの土地持ちで、賃貸アパートや月極駐車場・貸地を

お持ちでAさんのお父さんの時代に法人化されて賃貸収入を主な収益とされている

会社です。ただ、特に営業活動されているわけではなく、昔なじみの不動産屋さん

や管理会社に任せておられていたので、空家の部屋は最長で、12年空き家のままや

月極駐車場にいたっては15年前から実質稼働率5割、実際物件を見に行くと保有物件

は荒れ放題、管理の、かの字も行われている様子がなく・・散々な状況でした。

『失礼ですが、どのように見せていただいても、ほったらかしにしてたとしか考えられ

ないのですが、なぜですか?』とお伺いすると、『誰も何も言ってくれなかったし、

収入にも困らなかったから、別にいいかなと思って・・・』というお答えが・・・。

実際、衝撃的でした。

まずは、我々はAさんとAさんの法人の顧問会計士の先生と相談し、稼働率50%未満の

駐車場から改善策をご提案しました。

閑静な住宅地内に位置する約150坪の敷地に20台の駐車場1台あたり20,000

円/月額で契約者が9台でした。現在の収入でその物件は9台×20,000円=

180,000円/月額×12ヶ月で、年収約216万円 満車想定20台×

20,000円=400,000円/月額×12ヶ月で年収約480万円です。

しかし、その土地は低層住居専用地域の土地で坪単価100万円で売却できる土地

だったのです。

みなさん、もう、ピンときますよね。低層地域ですので150坪の土地があっても

マンションやアパートを建てても容積率を充分に発揮できる地域ではありませんし、

自己資金を使ったり、借り入れをしたりするよりも・・・

この土地を坪100万円×150坪=1億5000万円で売却します。 そして、

1億5000万円の利回り8%の不動産を購入します。1億5000万円の不動産の

年8%は年収1200万円です。

(売却にも購入にも諸費用や諸税がかかりますし、特に法人ですと他の収支との絡み

や法人所得税等の問題がありますので、今回のブログでは、それらは考慮せずに、

ご説明いたします。ご利用される際は、是非弊社へご相談を)

満車想定年収480万円、現況年収216万円の不動産が年収1200万円に生まれ

変わる可能性があるのです。

ただし、不動産というのは利回りだけがすべてではありません。特に今回のAさんの

場合は代々受け継がれている土地ということもありますし、その土地へのしがらみも

あったわけです。

そのあたりも、ご納得いただいた上と、Aさんの会計士の先生とも相談し、タイミング

を見計らって『入替え』の業務を致しました。

皆さんのお持ちの不動産で、その不動産のポテンシャルを眠らせているものは

ありませんか?


















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